为了更好满足居民刚性和改善性住房需求，国家和地方部门出台了一系列政策措施，包括降低首套房首付比例和贷款利率、减免改善性住房换购税费、落实房贷“认房不用认贷”等。这些政策将降低购房门槛和成本，鼓励居民改善居住条件，激活市场流动性和活力，支持房地产市场平稳健康发展，下文为大家进行详细介绍。
住房首付比例和贷款利率将迎来降低
近日住房和城乡建设部在会议上明确提出，要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、减免改善性住房换购税费、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，以更好满足居民刚性和改善性住房需求。这是继7月24日中央政治局会议首次明确“适时调整优化房地产政策”后，主管部门再次释放楼市调控政策松动的信号。
一、降低首套房首付比例和贷款利率
1、降低首套房首付比例和贷款利率是降低居民购房门槛和购房成本的重要举措。目前，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下，7月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点。但同时，仍有约20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房贷利率仍采取5年期以上LPR加点。
2、业内人士预测，在不少三四线城市进行多轮政策调整之后，部分核心城市首套房贷利率和首付比例还有较大优化空间，尤其首付比例调整空间更大，预计将加快出台落地细则。短期来看，一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%下限，同时，一线城市如北京、上海首套房贷利率加点数也存在下调可能。
3、这些政策的实施将更加利好总价高、购房门槛高、房贷利率更高的核心城市。根据易居研究院的测算，假设北京市区域内一套总价500万元的普通住宅（90平方米），按照目前35%的最低首付比例计算，购买者需要支付175万元的首付款；如果按照30%的最低首付比例计算，则只需要支付150万元的首付款，节省了25万元。同时，如果按照目前4.75%的最低贷款利率计算，购买者需要支付每月2.1万元的月供；如果按照4.2%的最低贷款利率计算，则只需要支付每月1.9万元的月供，节省了0.2万元。
二、减免改善性住房换购税费
1、减免改善性住房换购税费是鼓励居民改善居住条件的重要措施。目前，我国对于个人住房交易征收的税费主要有契税、营业税、个人所得税等。其中，契税是按照房屋交易价格的3%或者1.5%征收，营业税是按照房屋交易差额的5.6%征收，个人所得税是按照房屋交易差额的20%或者房屋交易价格的1%征收。
2、根据现行政策，对于购买首套普通住房（90平方米以下）的个人，契税可以减半征收，即按照1.5%的比例征收；对于购买首套非普通住房（90平方米以上）的个人，契税可以按照3%的比例征收。对于购买二套住房的个人，契税则统一按照3%的比例征收。对于购买三套及以上住房的个人，契税则统一按照4%的比例征收。
3、对于持有满两年（含）且为唯一住房的个人出售住房，免征营业税和个人所得税；对于持有满五年（含）且为唯一住房的个人出售住房，免征营业税，但仍需缴纳个人所得税。对于持有不满两年或者非唯一住房的个人出售住房，需要缴纳营业税和个人所得税。
4、业内人士预测，减免改善性住房换购税费可能涉及到以下几方面：一是放宽普通住房定义，提高面积标准或取消面积限制；二是降低二套住房契税比例，从3%降至1.5%或更低；三是取消三套及以上住房契税加征政策，统一按照3%或更低比例征收；四是放宽免征营业税和个人所得税条件，将“唯一”改为“首套”，将“两年”缩短为“一年”或更短。
5、这些政策的实施将更加利好改善型需求和换购需求。根据易居研究院的测算，假设北京市区域内一套总价500万元、面积120平方米的非普通住宅（二手），如果作为首套出售，则需要缴纳个人所得税5万元；如果作为二套出售，则需要缴纳营业税140万元和个人所得税100万元。如果作为首套购买，则需要缴纳契税75万元；如果作为二套购买，则需要缴纳契税150万元。如果上述政策实施，则可以节省部分或全部的上述税费。
三、落实房贷“认房不用认贷”
1、落实房贷“认房不用认贷”是激活市场流动性和活力的重要措施。目前，部分城市（尤其重点一二线城市）实行“认房又认贷”，即“卖一买一”情况下只要全国内范围内有过购房贷款记录，再次贷款购买住宅都被认定为二套。这样就导致了这部分购房群体无法享受首套房贷利率和首付比例的优惠，影响了市场的流动性和活力。
2、业内人士预测，落实房贷“认房不用认贷”可能涉及到以下几方面：一是取消全国范围内的购房贷款记录查询，只按照家庭名下是否有房来认定首套或二套；二是放宽家庭名下有房的条件，只要家庭名下没有本地区的住房，即可认定为首套；三是放宽家庭名下有房的条件，只要家庭名下没有本地区的普通住房，即可认定为首套。
3、这些政策的实施将更加利好卖一买一、跨城换购、改善型换购等需求。根据易居研究院的测算，假设北京市区域内一套总价500万元、面积120平方米的非普通住宅（二手），如果作为二套出售，则需要缴纳营业税140万元和个人所得税100万元；如果作为二套购买，则需要缴纳契税150万元和贷款利率5.25%。如果上述政策实施，则可以免除或减少上述税费，并享受首套房贷利率4.2%。
综上所述，住建部提出的降低首套房首付比例和贷款利率、减免改善性住房换购税费、落实房贷“认房不用认贷”等政策措施，都是为了更好满足居民刚性和改善性住房需求，支持和鼓励合理消费，促进市场平稳健康发展。
