碧桂园是中国最大的房地产开发商之一，由于面临巨额的到期债务，该公司在2023年9月19日与债权人达成了展期协议，将9只境内债的到期时间延长了3年，涉及金额约为150亿。展期方案的主要内容是，本金分期支付，利息按原合同继续支付，并提供房地产项目作为质押。展期方案旨在缓解碧桂园的偿债压力，避免违约风险，维持其经营稳定，下文详细介绍。
碧桂园9只境内债获3年展期
碧桂园是中国最大的房地产开发商之一，也是全球最大的住宅开发商之一。该公司在2020年底的总负债高达1.2万亿元，其中约有6000亿元为到期债务。由于受到疫情、调控和信用收紧等因素的影响，碧桂园在2021年面临了严峻的偿债压力，不得不采取各种措施来缓解资金紧张，包括出售资产、降低土地储备、削减投资、提高销售回款等。
然而，这些措施并没有完全解决碧桂园的债务问题，因此该公司在2021年下半年开始与债权人协商展期方案，以避免违约风险。经过多轮沟通和协调，碧桂园终于在2023年9月19日早间获得了9只境内债的展期通过，这批债券为境内债，展期时间均为3年。这是碧桂园首次公开宣布的展期方案，也是中国房地产行业近年来最大规模的展期案例之一。
那么，碧桂园的展期方案具体是怎样的呢？可以概括如下：
1、碧桂园展期的9只境内债涉及金额约为150亿。这些债券原本分别在2021年10月至2022年4月到期，但由于碧桂园无法按时偿还，因此提出了展期申请。
2、展期方案大体一致，即延期三年，本金分六、七期支付，前两年支付比例较低，剩余较大份额到第三年支付。例如，一只10亿元的债券，在2021年10月支付0.5亿元，在2022年4月支付0.5亿元，在2022年10月支付1亿元，在2023年4月支付1亿元，在2023年10月支付2亿元，在2024年4月支付5亿元。
3、为了展期方案能顺利通过，碧桂园为每笔债券提供了资产包用于质押，资产包主要为境内各地的房地产项目。这些项目的总价值约为300亿，相当于质押率达到200%。此外，碧桂园还承诺在展期期间不再发行新的境内债，并将优先使用现金流和资产处置所得来偿还展期债务。
4、至于利息方面，碧桂园表示将按照原合同条款继续支付，并承担因展期而产生的相关费用。据悉，碧桂园展期的9只境内债的平均票面利率为6.8%，远高于目前市场上同类产品的利率水平。
那么，碧桂园的展期方案对其自身和市场有什么影响呢？
1、对于碧桂园来说，展期方案无疑是一种紧急的救命稻草，可以暂时缓解其偿债压力，避免触发违约链反应，维持其经营稳定。然而，展期方案并不意味着碧桂园的债务问题得到了根本解决，而只是将问题推迟了三年。在未来三年内，碧桂园仍然需要面对约4500亿元的到期债务，其中约有2000亿元为境外债。因此，碧桂园必须加快转型升级，优化资产结构，提高资金效率，增强盈利能力，才能真正摆脱债务困境。
2、对于债权人来说，展期方案也是一种无奈的选择，因为如果拒绝展期，可能会导致碧桂园违约，从而造成更大的损失。通过展期方案，债权人可以保住本金和利息，并获得一定的质押保障。然而，展期方案也意味着债权人的资金被锁定了三年，无法及时回收和再投资。此外，债权人还需要承担碧桂园未来三年是否能按时偿还的不确定性风险。
3、对于市场来说，展期方案是一种双刃剑，既有利也有弊。一方面，展期方案可以避免碧桂园引发的系统性风险，稳定市场信心和预期，有利于房地产行业和金融市场的健康发展。另一方面，展期方案也可能造成一些负面影响，比如降低债券市场的纪律性和效率性，增加其他房企的融资成本和难度，影响市场的公平竞争和资源配置。
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